Saya mempunyai sebuah rumah untuk
dijual. Seorang pembeli bersetuju untuk
membeli rumah tersebut dan dalam perjanjian kami, saya bersetuju untuk memberi
tempoh 4 bulan kepada pembeli untuk menyelesaikan urusan pinjamannya dan
sekiranya gagal, deposit akan hangus, iaitu jika dia menarik diri atau dia akan
dikenakan penalti dengan membayar jumlah ansuran bulanan kepada pihak bank
sekiranya masih ingin meneruskan pembelian.
Adakan jumlah ansuran bulanan itu
dikirakan sebagai riba memandangkan kerugian yang saya tanggung kerana memberi
tempoh lanjutan kepada pembeli tersebut.
Terima kasih
JAWAPAN
Sebelum menjawab secara langsung soalan
yang dikemukakan, adalah lebih baik terdahulu pembaca memahami saya dua konsep
deposit di dalam Fiqh Islam. Kedua-dua konsep ini banyak berlaku di dalam masyarakat
kita, tanpa menyedari bagaimana pendirian Islam berkenaannya.
Kedua-dua bentuk deposit ini boleh
berlaku dengan sama ada antara penjual dan bakal pembeli, atau pemilik aset
dengan bakal penyewa atau juga di antara bakal partner di dalam sesebuah syarikat. Juga di antara sebuah syarikat dengan
seseorang penulis, artis nasyid, ahli sukan dan sebagainya.
Berikut adalah dua konsepnya di dalam
Fiqh Islam :-
1)Sebelum
kontrak dimetarai : ia adalah ‘Hamish
Jiddiyah'
Hamisyh Jiddiyah adalah sejumlah wang yang dibayar kepada sama ada penjual aset bagi
menunjukkan kesungguhan untuk membeli aset tersebut samada melalui bank atau
terus darinya sendiri.Ia digelar
sebagai ‘security deposit' dan bersifat seperti booking fee atau commitment
fee.
Ia juga dilakukan sebelum memeterai sebarang kontrak
jual beli, dalam kata lainnya, ia adalah di luar aqad utama jual beli. Namun
jika selepas itu kontrak berjaya dimetari, jumlah bayaran dari Hamish Jiddiyah ini akan dikira sebagai
sebahagian daripada harga keseluruhan aset.
Jika pihak pelanggan membatalkan hasrat pembelian, para Ulama Shariah di
bawah AAOIFI [1]
menyebut bahawa penjual hanya berhak untuk mengambil dari jumlah Hamish Jiddiyah yang dibayar bertepatan
dengan kerugian sebenar yang ditanggung. Manakala jumlah yang berbaki mesti
diserahkan semula kepada pelanggan.
Kerugian sebenar itu, contohnya seperti penjual telah menyediakan
kontrak jual beli melalui khidmat firma guaman yang melibatkan kos, pelanggan
telah menggunakan khidmat professional valuer
yang melibatkan kos dan lain-lain. Maka di ketika pelanggan membatalkan
hasratnya, penjual berhak mengambil semua jumlah kos yang telah dikeluarkan
dari jumlah Hamish Jiddiyah.
Dalam urusan perbankan Islam, ia diamalkan dalam product ‘Murabahah Tiga
Pihak‘ dan juga beberapa produk lain separti Ijarah Muntahiyah Bit Tamleek dan Musharakah Mutanaqisah. Dimana pelanggan akan memberikan sejumlah
wang kepada bank bagi menunjukkan kesungguhan pelanggan dalam meneruskan proses
pembiayaan dengan bank. Ia perlu kerana jika pihak pelanggan membatalkan proses
sedangkan pihak bank telah membeli asset yang dikehendaki, pihak bank akan mengalami
risiko besar.
2. Selepas Kontrak dimeterai : Ia
dinamakan ‘Urboun atau ‘Arboun
Berbeza dengan yang sebelumnya, ‘Urboun adalah sebahagian harga yang
diberikan oleh pelanggan selepas kontrak dimeterai. Ia juga adalah sebahagian
daripada harga keseluruhan aset yang ingin dibeli.
Dalam istilah biasa, ia boleh disebut
sebagai deposit atau down payment.
Cuma sekiranya pelanggan membatalkan
hasrat untuk membeli dan sekaligus membatalkan kontrak. Para ulama menyebut
bahawa SEMUA jumlah deposit yang dibayar AKAN HANGUS. Sama ada ia dari kerugian
sebenar penjual atau tidak. Namun adalah digalakkan jika penjual mampu
memulangkan sebahagian wang tersebut atas ihsannya.
Imam Malik tidak mengharuskan ‘Urboun, beliau menggambarkan ‘Urboun seperti berikut :-
Apabila seorang pelanggan berkata kepada
penjual :
"Aku akan beri kamu satu dinar dan satu
dirham, dan sekiranya aku meneruskan kontrak ini, pembayaran awalku akan jadi
sebahagian dari harga, jika aku membatalkannya, semua jumlah yang kuberi akan
jadi milikmu"[2]
Dari sudut dalil, hanya terdapat dua
dalil dari bab ‘Arboun, iaitu yang
menolak ‘Urboun dan mengharuskannya,
namun kedua-dua hadis terbabit adalah lemah.
Konsep ‘Urboun hanya dibenarkan di dalam mazhab Hanbali berdasarkan ijma'
para sahabat. Umar al-Khattab dikatakan pernah digunapakai oleh Khalifah Umar
al-Khattab dan dipersetujui oleh semua sahabat Nabi yang hidup ketika itu. Gabenor
Mekkah di zaman Khalifah Umar pernah membeli sebuah penjara dari Safwan Ibn Umayyah
dengan harga empat ribu dirham, dan beliau memberi syarat bahawa jika Umar
meluluskan pembelian itu, kontrak akan dimeterai namun jika Umar tidak bersetuju
membelinya, Safwan akan diberi empat ratus dirham.[3]
Bagi para ulama kontemporari pula, kedua-dua
konsep yang dibincangkan diatas telah disahkan HARUS oleh resolusi Kesatuan Akademi
Fiqh Dunia dalam resolsui no 72 (3/8) dan juga resolusi Majlis Shariah AAOIFI,
resolusi nombor 5 (7/8)
KEMBALI
KEPADA SOALAN
Kembali kepada soalan penyoal, jika
pembaca memahami dua konsep di atas, sudah tentu jelas bahawa soalan penyoal
jatuh dalam kategori pertama iaitu Hamish
Jiddiyah, tatkala itu harus mengambil jumlah deposit yang dibayar sekadar compensate kerugian sebenar sahaja.
Namun saya kurang jelas dengan ayat
penyoal
"jika
dia menarik diri atau dia akan dikenakan penalti dengan membayar jumlah ansuran
bulanan kepada pihak bank sekiranya masih ingin meneruskan pembelian"
Mengapa pula bank ingin mengenakan
penaliti ke atas pembeli jika ia ingin meneruskan pembelian? Tiada jelas juga
bank siapa yang dimaskudkan, bank yang digunapakai oleh pembeli atau bank
penjual?
Apa kaitannya dengan bayaran ansuran
bulanan dengan bank? Apa kena mengena penallti dengan bayaran ansuran bank?
Oleh itu, saya tidak dapat memberikan ulasan berkenaannya buat masa ini.
Posted by Aby Aiman, on 03-09-2009 12:46, IP 203.82.92.121, Guest
1. Qualitatif
Assalamualaikum...
Ust, macamana dengan kerugian dari sudut yang qualitatif, bukan kuantitatif? Maksudnya yang tak jelas dan tak boleh dikira cthnya kerugian masa, kerugian dari sudut tenaga dll?
Sbg contoh yang bertanya pasal booking mekap tadi, dengan dia booking lepastu kansel maka menyebabkan si tukang mekap terbuang masanya, dan dia dah tolak booking lain pada tarikh dan waktu tersebut.
Kalau kes macamni, boleh dikira sebagai gantirigo teladan tak? Islam iktiraf tak gantirugi seperti ini?
UZAR : soalan yang bagus, namun para ulama dah bincang sama ada benda bersifat 'tidak fizikal' ini boleh ditaksirkan. Majoriti mengatakan ia tidak boleh dimasukkan dalam senarai kerugian. Anggap ia sebagai usaha dan kerja untuk menjual
Biasanya ulama bincang hal ini ketika bincang, ketika satu pihak memutuskan hubungan pertunangan, maka ysatu pihak tagggung malu , bolehkah di taksirkan malu itu kpd nilai harga..maka majoriti kata tak boleh.
Posted by na, on 24-08-2009 14:53, IP 60.53.165.214, Guest
2. nk tnya pendapat ustaz..
macamana pula dari segi urusan perkhidmatan...sebagai contoh..sy perlu membayar deposit utk book khidmat mekap..tp sy xjdi atas sbb2 yg xdpt nk dielakkan (ada yg lg murah n xmampu sebenarnye nk ambil khidmat mereka) dan sy sudah pun memberitahu awl2 dn x ada kerugian pd mereka..persoalannya adkh duit deposit sy dikira hangus trus @ sy berhak mendptknnya? mnta maaf atas kekhilafan sy..
UZAR : kalau tak de kerugian pada mereka, mereka patutnya serah semua deposit.
Posted by Naam, on 21-08-2009 08:45, IP 210.187.152.76, Guest
3. Jual beli di internet
Salaam alaika, UZAR.
I ordered 2 phones from an internet company, and they said I'll get 1 free. The full price for the 2 phones including delivery is 520 USD (there was no statement saying that it is a deposit), and I already paid them. They promised that I'll get the phones within 2 days, but they said they sent the phones with additional 5 phones for me to sell them here, and return 960 USD to them after selling the phones. I never agreed with this and I even refused to sell, but they insisted because they already shipped it. Then they told me I need to pay 250 USD more for shipping, and I stupidly paid them. Later, they asked for more 200 USD as insurance fee. Again I paid them. They kept on promising that I'll get the phones the day I pay the money they ask. Phones still not coming, they again ask for 960 USD for the additional 5 phones (which I didn't sell them, because I don't even receive them yet).
They said if I don't pay this, I won't get the phones I already paid (the sum is 970 USD including all the fees) and they won't refund my money. Actually there was no any statement about their refund policy, and I also forgot to ask about this before. I sensed this is like a fraud, and I refused to pay for the additional phones.
I know that I may not be able to get the money that I paid (cause it is possibly a fraud), but I'd like to know my rights.
After reading your article, I think that the money that I paid is considered as Hamish Jiddiyah, and I have the rights to get the balance after the seller deduct their financial loss. Please tell me whether I am right or wrong.
Thank you and salaam.
UZAR : Based on your explaination, it seemed that you've signed a purchase contract with the seller, thus your deposit is now regarded as 'urboun. and not 'hamish jiddiyah'
However, even if it is really hamish jiddiyah, it will not give any much benefit also, because i do think that the trnasaction is a fraud and the seller is cheating you with such transaction. Most probably, you will not get your deposit back after all.
Thus, my question, why are you selling their phones, why don't you just take them to yourselve and keep quiet. Or sell the phones but take all the money for yourself except if they are any balance, send the balanace to the seller
Now, asked them more phone, and then..keep the phone for yourself, that is your right..even if the phones that they sent you are not the same with the one you purchased.
It is obvious that this is a fraud dan they are trying to because they are to manipulate trying to manipulate you.
Try and get help from any lawyer to know how to defend yourself.
Posted by jual rumah, on 19-08-2009 19:51, IP 163.1.42.45, Guest
4. Sewa
Salam Ustaz, Sekiranya pinjaman bank pembeli belum lulus, penjual masih continue bayar installment bulanan dengan bank dimana penjual buat pinjaman semasa mula membeli dulu.
Jadi jika pembeli mahu juga masuk rumah itu sebelum geran ditebus dari bank penjual (kerana loan pembeli belum lulus dan bayaran belum sampai kepada bank penjual), bukankah wajar pembeli membayar sewa itu untuk mengelakkan kerugian di pihak penjual??
UZAR : RUJUK JWPN SAYA DI BHGIAN SOAL JAWAB PILIHAN.
Posted by rassul, on 19-08-2009 12:38, IP 115.132.212.179, Guest
5. Rumah 2nd Hand Punya Kemusykilan
Salam Ramadahan Buat Uzar Sekeluarga
Lanjutan dari Soalan No. 2
Katakan September 2008 pembeli dah bayar 10% deposit dari harga jualan rumah iaitu RM150K. Loan si pembeli dah lulus tapi sampai sekarang belum boleh masuk rumah sebab proses nak tebus hutang (redemption) dari bank penjual belum selesai.
Soalan saya
1. Boleh ke pembeli mintak kunci rumah tu memandangkan duit deposit 10% yang dia dah bagi RM15000 tu dah nak masuk setahun.
2. Uzar kata pembeli boleh terus duduk rumah tu dan sewa boleh tolak dari harga belian. Harga belian asal RM150K atau harga lepas tolak deposit RM135K?
Boleh ke pembeli mintak hak dia untuk masuk rumah tu sekarang atau pembeli terikat dengan terma perbankan konvensional dan takleh buat apa2. Utk makluman pembeli dan penjual orang islam.
Terima kasih Uzar
UZAR :
1) dari sudut hukum Islam, memang sudah boleh, namun dari sudut praktis undang-udang di maaysia, lawyer penjual tidak akan nasihatkan penjual release kunci kepada pembeli. So, it is to the agreeemnt by both parties, jika pembeli setuju untuk tidak masuk dulu sehingga semua urusan redemption selesai, then mereka kena ikut terma perjanjian itu.
2) ye betul, cuma kena rujuk terma perjanjian, jika dah ada terma2 tu, susah sikit le nak buat apa-apa kecuali kena tunggu. Tapi tak sewajarnya ada sewa ke atas pembeli jika dia masuk awal.
Posted by Iska, on 19-08-2009 00:39, IP 115.132.138.130, Guest
6. Jual beli rumah
Salam Ustaz, semoga ilmu & kefahaman Ustaz dlm Islam semakin di tambah Allah. Terima kasih kerana menjawab soalan sy di atas & minta maaf atas kekurangan maklumatnya.
Sebenarnya rumah itu masih lg di dlm pembiayaan sy dgn pihak bank. Setiap ansuran bulanan harus sy jelaskan. Maksud soalan sy yg seterusnya itu adalah sekiranya slps 4 bln bakal pembeli masih x dpt menyelesaikan urusan pinjamannya tetapi masih ingin membeli rumah tersebut, adakah dibolehkan penalti ke atas pembeli dgn dikenakan bayaran seperti mana jumlah sy membayar kpd pihak bank. Ini kerana kelewatannya menyebabkan sy berterusan membyr kpd pihak bank. Utk pengetahuan ustaz, kontrak jual beli telah ditandatangani oleh kedua-dua belah pihak. Dalam kontrak tersebut dinyatakan tempoh kpd pembeli utk menyelesaikan urusan pinjaman/pembiayaannya. Terima kasih
UZAR : thanks, baru jelas isunya. oleh kerana ia isu yang bagus. nanti saya buatkan jawpaan berasingan di ruangan soal jawab dengan tajuk ' bank lewat, bolehkah caj pembeli; sila rujuk jawapannya di sana .
Posted by am0i Ida, on 18-08-2009 13:49, IP 203.82.92.113, Guest
7. Hangus Deposit Jika Batal Beli : Ulasan
Alhamdulillah, entri Uzar ini keluar tepat pada masanya iaitu waktu saya dan suami dalam proses membeli rumah. Sudah bayar duit booking. Baru saya faham, situasi saya ialah ‘Hamish Jiddiyah'
Jazakallah Uzar...dapat dah satu ilmu bermanfaat...
Posted by zainurin, on 18-08-2009 10:33, IP 203.82.92.108, Guest
8. beli rumah second hand
salam UZAR soalan saya:
- Dalam kes jual beli rumah pada tgn pemilik lama.
1. Siapa yang sepatutnya membayar kos guaman, pembeli atau pemilik yang asal?
2. pembeli terus duduk dlm rumah itu selepas bayar deposit (cth:RM5000 drp harga RM150000). Oleh kerana LOAN bank dapat 6 bulan selepas itu, pembeli tadi bayar sewa RM500 sebulan. Bagaimana status duduknya pembeli itu sebelum LOAN lulus? & Adakah sewa selama 6 bulan itu boleh ditolak dengan baki harga (RM145000)?
Terima kasih UZAR. moga Allah kurniakan lefahaman pd anda utk menjawab kemusykilan ini
UZAR :
1) PEMBELI kena bayar kos guamana dia sendiri, manakala penjual kena bayar kos guaman dia . masing-masing ada peguam, masing2 bayar sendiri. Kecuali ada persetujuan khusus oleh kedua-dua pihak.
2) Pembeli halal duduk terus rumah yang dibeli, loan dia lulus atau tidak, itu tiada kena menegan dengan penjual dari sudut syariah, itu urusan pembeli. Jika dia bayar sewa, ye, sewa tu patutnya masuk dalam harga beliannya. Itu yang sepatutanya dan tidak diasingkan.
Senarai Lengkap Artikel 
