Isu Kewangan Islam di Dubai : Penjelasan Dipermudah

Isu Kewangan Islam di Dubai :

Penjelasan Dipermudah

Oleh

Zaharuddin Abd Rahman

www.zaharuddin.net

Tulisan ini saya sediakan bagi memberikan sedikit gambaran dalam bentuk yang telah dipermudah bagi tatapan dan bacaan orang awam.

Sistem kewangan Islam digembar gemburkan seolah-olah akan tergugat oleh kes Sukuk Ijarah di Dubai terbitan Nakheel Development Limited. Sukuk itu bakal berhadapan situasi sukar kemungkinan tidak mampu untuk melaksanakan janjinya membeli semula pegangan sukuk daripada pelabur-pelabur yang mana jumlahnya sekitar USD 3.52 billion di ketika sampai tempoh matang sukuk terbabit pada 14 Disember 2009.

Untuk meredakan keadaan, Nakheel sedang menimbangkan menggunakan tempoh bertenang selama 6 bulan (dari tempoh matang) yang diperuntukan di dalam kontrak untuk mengemaskinikan kedudukan kewangannya agar mampu menunaikan janjinya untuk membeli.

BENTUK SUKUK IJARAH OLEH NAKHEEL LTD

Untuk pengetahuan, Sukuk yang diterbitkan oleh Nakheel Development Ltd adalah berdasarkan kontrak Ijarah (sewa). Ia seperti berikut : -

• 1)    Nakheel Ltd mempunyai beberapa siri projek pembangunan penempatan (residential) dan juga komersial (perniagaan)
• 2)    Nakheel Ltd menyerahkan (ownership) pemilikan projek dan hartanah terbabit kepada sebuah syarikat khas (Special Purpose Company - SPC atau SPV) yang ditubuhkannya sendiri bagi tujuan penerbitan sukuk.
• 3)    SPC kemudiannya menyewakan (ijarah) aset tadi semula kepada Nakheel Ltd dengan nilai sewaan yang telah dimasukkan margin keuntungan, (harga sewaan ini disandarkan kepada formula tertentu - justeru harga sewaan boleh berubah menurut benchmark tertentu)
• 4)    Hasil dari sewaan itu, SPC menerbitkan Sukuk Ijarah sebagai ‘surat rasmi tanda pemilik (certificate of ownership). Sukuk ini ditawarkan kepada pelabur yang berminat dengan nilai tertentu dan diwarwarkan jangkaan keseluruhan pulangan (hasil dari sewaan dan lian-lain) adalah 6.345 % setahun.  
• 5)    Setiap pelabur yang menyertai sukuk ini akan menerima pendapatan hasil sewaan bulanan yang dibayar oleh Nakheel kepada SPC dan kemudian diserahkan sampai kepada pelabur dalam tempoh-tempoh yang dipersetuji bersama ( contohnya setiap enam bulan sekali bayaran akan dibuat).
• 6)    Sebagai teknik pemasaran dan credit enhancement, sejak dari awal kontrak, Nakheel telah MEMBERI JANJI (undertaking to purchase) semua sukuk yang dipegang oleh pelabur pada tarikh matang sukuk (iaitu 14 Disember 2009). Ia MESTI DIBUAT kerana semua aset tersebut asalanya adalah dalam pemilikan Nakheel, justeru janji ini dibuat agar mereka dapat kembali memiliki hak milik ke atas aset yang dibangunkan termasuk rumah-rumahnya. Pihak pelabur pula bersetuju dari awal dan lebih mengharapkan projek yang dibangunkan akan berjaya dan mereka merasai sebahagian nikmat keuntungannya.
• 7)    Namun masalah berbangkit ketika ini kerana pihak Nakheel TIDAK MEMPUNYAI TUNAI yang cukup untuk menunaikan janji pembelian pada tarikh matang, pada minggu hadapan.

KENAPA NAKHEEL TAK CUKUP TUNAI?

Apa yang perlu kita faham, segala pendapatan dan keuntungan dijangka akan diperolehi oleh Nakheel dan dikongsikan kepada para pelaburnya sepatutnya datang dari jualan rumah-rumah terbabit dan juga sewaan beberapa bahagian  aset komersial kepada pelanggan-pelanggannya.

Namun jangkaan ini meleset kerana :

·         Disebabkan oleh credit crisis seluruh dunia, bank-bank besar termasuk yang wujud di Dubai mula menjadi semakin ketat dalam memberikan pinjaman atau pembiayaan kepada pelanggan yang akhirnya mengurangkan jumlah pembeli rumah dan perkembangan bisnes di dubai. Ini membawa kepada keterbengkalaian beberapa projek pembangunan perumahan terbabit.

·         Ditambah pula, sebahagian besar pembeli rumah dalam pembinaan itu terdiri dari jenis pembeli yang membeli untuk melabur (ertinya, membeli untuk dijual semula apabila siap dengan harga lebih tinggi), oleh itu, kebanyakan mereka mewarwarkan kepada penjual, bahawa mereka akan membayar secara tunai. Namun di ketika ini, projek pembangunan rumah itu sendiri sedang hampir terbengkalai dan nilai hartanah pula sedang jatuh, ini menyebabkan pembeli dari kumpulan ini menghadapi kesuakaran, mereka tidak mampu membayar kepada penjual kerana kerana tidak berjaya menjual aset yang dibelinya dengan harga yang dikehendaki.

Akhirnya, semuanya tersangkut.

Justeru, apabila projek perumahan ini  tidak berjaya disempurnakan, jika berjaya sekalipun ia akan dijual , nilai harga rumah di sekitar Dubai telah jatuh agak teruk sekitar 50 % berbanding tahun 2006 iaitu tahun ketika sukuk nakheel ini diterbitkan) [1]

Hasil dari keadaan itu, pihak penerbit Sukuk Ijarah iaitu Nakheel Development Ltd, kelihatan akan gagal membeli semula pegagan sukuk oleh pelabur dan gagal pula memberikan sebarang pendapatan yang dikehendaki oleh semua pelabur sukuknya apabila sampai tempoh 14 Disember 2009 ini.

BACK UP PLAN MEREKA

Menurut kontrak asal, jika keadaan seperti itu berlaku, sebuah syarikat besar milik kerajaan Dubai iaitu Dubai World, akan bertanggungjawab membelinya dengan harga yang akan diputuskan bersama berdasarkan formula yang telah dipersetujui.

Namun keadaan menjadi semakin mencemaskan, apabila pihak Dubai World sendiri sedang menghadapi krisis kewangan dan dijangka TIDAK MAMPU menepati peranannya sebagai guarantor ( penjamin) sekiranya pihak Nakheel gagal, kerana mereka juga sedang dilanda masalah kewangan ketika ini.

Oleh itu, Nakheel Ltd kelihataan akan gagal apabila sampai tarikh matang Sukuk terbabit, Dubai World juga sedemikian. 

APA AKAN JADI KEPADA PELABUR ?

Jika merujuk kepada menurut hukum Islam yang tercatat dalam kontrak, sekiarnaya kedua-dua pihak gagal menuntut semula Sukuk yang dipegang oleh pelabur. Apa yang bakal berlaku adalah, semua aset yang diwakili oleh Sukuk terbabit iaitu tanah kosong dan sebahagian masih dalam proses pembinaan beberapa projek perumahan diatasnya, akan menjadi milik bersama pemegang sukuk (pelabur).[2]

Kemudian mereka berhak untuk melelong atau menjual aset masing-masing kepada mana-mana pihak dengan apa jua harga yang mereka ingini.

Namun keadaan itu menjadi luar biasa kerana ia kelihatan tidak boleh berlaku di Dubai. Pemerintah Dubai tidak akan sekali-kali membiarkan hal itu berlaku dan pengagihan aset itu juga kelihatan amat sukar. Tambahan pula Dubai World merupakan syarikat kerajaan.

Justeru itu, di ketika ini diwartakan, pihak bertanggungjawab sedang berusaha menjual aset-aset yang mereka miliki di luar Negara bagi mendapatkan tunai untuk menyempurnakan pembelian sukuk yang masih dipegang oleh pelabur. Namun sekali lagi mereka menghadapi cabaran besar kerana suasana kewangan dunia yang kurang elok hari ini menyukarkan mereka untuk mencari pembeli, tambahan pula aset-aset mereka berada di bawah harga untung dan nilainya pula adalah besar.

Itulah serba ringkas senario, apa yang berlaku kepada Sukuk Ijarah terbitan Nakheel Ltd.

ADAKAH PELABUR TIDAK DIJAGA ?

Sama ada pelabur dijaga atau tidak, ia bergantung kepada jenis kontrak yang digunakan. Ringkasnya ia seperti berikut :-

• 1)    Mudarabah dan Mushakarah : Jika kedua-dua kontrak ini digunbakan, secara asasaya pengusaha TIDAK BOLEH SAMA SEKALI menjamin sama ada keselamatan wang modal ataupun sebarang unutng kepada pelabur. Namun demikian , di dalam dunia serba tamakkan wang dan keuntungan dengan risiko minimal ini, para peniaga Islam dalam system kewangan Islam berusaha mendapatkan kelulusan Ulama agar mereka mampu menarik pelabur dengan memperkenalkan beberapa teknik lindung pelbaur dan boleh diiktiraf oleh hokum Islam. Antara cara biasan mereka adalah :-

a-    Janji dari pihak penerbit sukuk untuk membeli semula sukuk dengan hraga yang lebih dari harga modal, bila-bila diketika berlaku masalah atau di hujung tempoh matang. Melalui cara itu, pelabur diharap lebih tertarik. Namun para ulama berkeras cara tersebut adalah haram kerana ia dikira satu janji yang ditolak oleh hokum Islam, sebagai ganti, PENENTUAN HARGA MESTILAH hanya dibuat semasa pembelian akan dilakukan dan tiada sebarang janji dipeirngkat awal. Sukar untuk saya huraikan dengan ringkas apakah beza kedua cara itu, namun cara yang kedua dikira HALAL keran tidak terjebak dalam jualan hutang dengan hutang yang diharamkan.

b-    Janji dari pihak ketiga untuk membeli dengan harga yang fixed atau menurut formula tertentu. Cara ini juga dikritik oleh ulama, sebagai resolusinya, beberapa syarat tambahan diperlukan untuk menawarkannya. Namun perincian sukar diulas di sini disebabkan teknaklitinya.

c-     Membenarkan pelabur menuntut ganti rugi setiap kali pengusaha gagal mencapai target keuntungan yang disasarkan. Tuntutan dibenarkan di atas asas misconduct atau negleigience di pihak pengusaha (pengurus) menyebabkan mereka masih perlu membayar semula semua modal pelabur. Dengan cara itu diharap pihak pelabur lebih merasa selamat untuk melabur dalam instrument pelaburan Islam ini. Walaupun kedua-dua alas an itu dibenarkan secara sepakat ulama, namun untuk menggunakan alasan itu setiap kali gagal mencapai sasaran keuntungan adalah sebuah kontroversi dan mencetus perdebatan di kalangan ulama.

• 2)    Ijarah ( Sewaan)

Jika sukuk itu dibina atas asas  ijarah, maka teknik a dan b di atas akan diguna pakai. Teknik itulah juga yang digunapakai dalam kes Sukuk Nakheel ini. Kesimpulannya, pelabur dijamin dijaga oleh penyedia struktur pelaburan Islam, namun jaminan dan jagaan nya ada had dan limitasi tertentu.

Perlu difahami, Islam bukan hanya menitik beratkan pelabur atau pembeli atau pelanggan semata-mata, Islam juga berlaku adil kepada pengusaha dan penjual. Untuk itu, keseimbangan bagi kedua-dua pihak akan sentiasa di ambil berat dan ditekankan di dalam kontrak. 

• 3)    Istisna, Murabahah dan lain-lain berasaskan jual beli

Kebanyakkannya akan menggunakan cara a dan b juga. Cuma ada teknik-teknik lain juga yang kurang sesuai dibentangkan di sini.

SUKUK NAKHEEL DAN KEWANGAN ISLAM

Ia berkait dengan kewangan Islam dan pasti ini memberi kesan kepada imej produk pelaburan kewangan Islam kerana : -

• Sukuk Nakheel ini dirangka dan diterbitkan menggunakan kontrak dan cara yang menepati hukum Islam. Iaitu Ijarah.
• Pengesahan Sukuk ini telah dibuat oleh Majlis Penasihat Syariah Dubai Islamic Bank Ltd yang diketuai oleh Syeikh Dr Hussain Hamed Hassan.
• Sukuk ini begitu popular yang yang terbesar pernah diterbitkan dalam sejarah, ini menyebabkan ia telah dianugerahi sebagai Deal Of The Year oleh Islamic Finance News pada tahun 2006, Ia yang menawarkan jangkaan pulangan sebanyak 6.345 % setiap tahun kepada setiap pelabur untuk tiga tahun tempoh matang sukuk.[3]
• Permintaan pembelian sukuk ini juga mencatatkan terlebih permintaan (oversubscribe) apabila saiz asalnya USD 2.5billion terpaksa dikembangkan menjadi USD 3.52 billion. Ia menunjukkan sambutan amat memberangsangkan dari para pelabur.
• Sebagai makluman, pecahan pelabur sukuk ini pula adalah 40 % dari Timur Tengah , 38% dari Eropah, 4 % dari Asia dan 18 % dari pelbagai Negara lain. Justeru, dengan pecahan pelabur dari pelbagai Negara ini, kegagalan Sukuk ini akan memberi kesan kepada pelabur-pelabur utama dalam industriu kewangan Islam dan instrumentnya.

BOLEHKAH DISALAHKAN KEWANGAN ISLAM?

Adakah ini tandanya sistem kontrak Islam itu salah dan gagal?

Jawabnya tidak sama sekali. Kita perlu memahami, kegagalan sesebuah projek pembangunan mega dan pembinaan real estate (hartanah) seperti yang diurustadbir oleh Nakheel boleh ditimpa kegagalan hasil dari pelbagai faktor normal dalam sesebuah bisnes. Majoriti faktor penyumbang datang dari faktor persekitaran bisnes yang kurang elok di ketika ini, sebagai contoh :-

• a.    Krisis kredit yang dirasai oleh seluruh bank-bank komersial di seluruh dunia. Kesannya, pihak bank sukar meluluskan pinjaman dan pembiayaan yang menyebabkan kemampuan pembeli untuk membeli rumah menjadi rendah dan jatuh. Kesan ini bukan hanya di Dubai tetapi lebih dirasai di Negara-negara membangun di sebelah Barat, khsusnya United Kingdom dan USA.
• b.    Sekitar 80 peratus dari pembeli rumah dan aset di Dubai adalah terdiri dari kalangan pelabur-pelabur juga, mereka membeli rumah dan aset yang dalam pembinaan untuk dijual dan bukan untuk diduduki. Kebanyakan mereka ini tidak membeli melalui bank, dan sebahagian mereka tidak mempunyai tunai yang mencukupi. Apabila harga pasaran hartanah dan rumah jatuh, kumpulan ini tersangkut dari membuat pembayaran kepada Nakheel lalu akhirnya pihak Nakheel kekurangan pendapatan. Jelas dari sini, kegagalan itu boleh berlaku di mana-mana dan atas apa jua sistem dan kontrak yang digunakan.
• c.     Disebabkan harga aset kurang elok dewasa ini, ramai pelabur tidak membeli , ini menyebabkan penurunan jumlah pembelian rumah, kesan dari kekurangan perminataan adalah harga aset menjatuh. Ini jelas, satu proses normal dalam sesebuah perniagaan dan pasaran tanpa mengira pasaran Islam atau konvensional. [4]
• d.    Kegagalan juga mungkin disebabkan kesilapan individu-individu tertentu dalam pihak pengurusan, pelabur dan pembeli aset. Walaupun sistem Islam adalah tepat dalam konteks ini, kelemahan boleh berlaku dalam penilaian dan strategi perniagaan seseorang manusia. Sebagai contoh, kita semua berhak untuk membeli apa jua rumah di Kuala Lumpur, pembelian itu adalah sah di sisi Islam apabila menepati syarat dan rukun jual beli. Namun begitu, pembelian itu mungkin PASTI menyebabkan kerugian kepada kita sekiranya kita lemah dalam pertimbangan komersial, strategi, perancangan pemasaran dan lainnya. Tatkala itu, bukan sistem jual beli itu yang salah, tetapi penilaian, pemilihan dan pertimbangan individu yang salah.

Berdasarkan faktor tersebut di atas dan banyak lagi yang lain, ia pasti memberikan kesan buruk kepada apa jua jenis perbankan, sama ada Islam atau konvensional. Sistem kewangan Islam masih akan terkena dan terdedah kepada kesan negatifnya walaupun menggunakan kontrak yang berbeza daripada konvensional, walaupun semua transaksi oleh perbankan Islam dilakukan dengan kewujudan underlying asset (tidak seperti konvensional). Namun secara praktikalnya, perbankan Islam masih berada di dalam kerangka besar kewangan konvensional, justeru apa yang terkena kepada majority, pasti akan dirasai oleh minoriti dalam hal ini. Mengapa saya kata kewangan Islam masih minority adalah kerana jangkaan aset keseluruhan kewangan Islam dijangka boleh mencecah 1-2 trillion beberapa tahun lagi, tetapi ia sangat kecil jika dibanding dengan total aset konvensional telah mencecah USD 170 trillion.

Dengan jumlah kekekuatan sebegitu, kewangan Islam pasti akan terkesan sama ada secara langsung atau tidak langsung dengan apa sahaja kesan negatif kepada ekonomi dunia. Kes sukuk Nakheel ini adalah satu contoh yang paling nyata bagaimana kesan secara tidak langsung itu mengenai industri kewangan Islam.

Sebagaimana ditegaskan tadi, banyak lagi sebab-sebab lain yang bukan berpunca dari kelemahan sesebuah sistem yang menjadi faktor kejatuhan dan kerugian. Justeru, untuk mengatakan system kewangan Islam adalah rapuh sehingga terkesan dengan keadaan sekitarnya, bukanlah satu kenyataan yang benar. Malah semua individu terkesan dengan persekitaran dan sistem induknya. Sebaik manapun ia, pasti akan terkesan dengan apa yang berlaku di sekitarnya.

TERHAKISKAH KEYAKINAN TERHADAP KEWANGAN ISLAM

Mungkin ada yang bertanya, sama ada kes ini boleh menjadi sebab kepada terhakisnya keyakinan kepada system kewangan Islam dan industry pasaran Sukuk khususnya.[5] Tidak dapat saya nafikan, ia mungkin membawa kesan negatif itu,[6] tetapi sewajarnya kita dapat memahami beberapa fakta berikut:-

• Tiada sebarang jaminan sistem kewangan Islam akan sentiasa untung dan tidak akan rugi.  

Perlu difahami, sistem pelaburan dalam kewangan Islam SEMEMANGNYA terdedah kepada untung dan rugi. Tiada mana-mana ulama yang mendakwa sistem Islam hanya akan membawa keuntungan semata-mata. Justeru, sebarang kerugian dalam system Islam adalah normal dan sihat selagi mana kerugian itu durawat dan dirasai secara adil oleh pihak yang terlibat. Itu bezanya system Islam dan konvensional. Dalam konteks ini, katakan Nakheel Ltd gagal, maka kegagalan dan kerugian haasil kegagalan itu akan dirasai secara saksama oleh pihak pelabur dan Nakheel selaku pengurus. Masing-masing merasai keperitannya.

Berbeza dengan sistem konevnsional yang hanya meletakkan beban ke atas pihak pengurus kerana gagal membayar riba interest kepada pelaburnya. Pelabur tetap ingin menuntut interest pelaburannya, manakala   pengurus akan terkapai-kapai mati keseorangan. Sistem Islam tidak sedemikian, untung dirasai bersama-sama dengan saksama, demikian juga kerugian. Namun ia bergantung kepada jenis kontrak yang digunakan. Dalam kes Nakheel Ltd mereka menggunakan kontrak Ijarah. Justeru ia berbeza dengan kontrak Musharakah dan Mudarabah.

Sistem kewangan Islam hanya akan mampu menampakkan perbezaaan besar dengan konvensional, serta menunjukkan kestabilannya di ketika ia majoriti dan bukan minoriti seperti sekarang. Takala ia majoriti, dunia kewangan akan menyaksikan penurunan spekulasi dan perjudian menggunakan instrument kewangan seperti derivatives, pasaran saham dan matawang. Meminimakan promosi dan penggalakan industri hutang dalam segala macam sektor serta digantikan dengan equity sharing and development. Keadaan sebegitu, pasti memberi kelegaan berganda kepada bisnes dan pelabur.

• Sukuk Nakheel tidak mencerminkan potensi kewangan Islam yang lain.

Sekiranya pada tanggal 14 Disember 2009 ini, Sukuk Nakheel ternyata gagal melunaskan janji kepada pelaburnya. Ia sebenarnya TIDAK mencerminkan petanda buruk akan menimpa sukuk-sukuk lain di seluruh dunia.

Perlu difahami, setiap sukuk bergantung kepada kekuatan projek yang dibiayai, pengurusan dan syarikat penerbit. Masing-masing mempunyai potensi tersendiri dan kesan domina effect seperti Subprime mortgage adalah di peringkat minimal khususnya di Timur Tengah yang mengamalkan fatwa yang lebih ketat khususnya apabila melibatkan Debt Based Sukuk.

Selain itu, Sukuk Nakheel juga tidak mempunyai kaitan yang rapat dengan produk-produk perbankan dan kewangan Islam yang ditawarkan oleh pelbagai bank-bank Islam lain di seluruh dunia. Semua mereka adalah terasing dan tidak banyak bersangkut paut kecuali mana-mana bank Islam yang menjadi pelabur kepada sukuk Nakheel sahaja akan merasai bahang apabila keuntungan yang dijangkan hasil pelaburan mereka di dalam projek pembinaan nakheel tidak menjadi kenyataan.

PENUTUP

Apapun yang akan berlaku kepada Sukuk Ijarah oleh Nakheel kelak, saya masih melihat ada ruang posoitif kepada industri kewangan sedunia dan perkembangan kewangan Islam khususnya. Ini kerana sebelum ini, industri Sukuk jarang diuji dengan proses undang-undang, maka jika Nakheel gagal dan Dubai World juga gagal. Pelabur akan merujuk kepada undang-undang dan kontrak Sukuk akan diteliti satu demi satu oleh sebegitu ramai pihak. Saya yakin, keadaan ini akan membawa kepada pelabur yang lebih berhati-hati dan lebih memahami apa itu Sukuk dan konsep yang digunakannya. Jika sebelum ini mereka mungkin tidak begitu ambil endah berkenaan substance sesebuah Sukuk, kini mereka akan terpaksa lebih faham.

Dunia barat pula asyik meneliti dan mempelajari apa itu sukuk dengan tercetusnya isu ini. Minat ahli-ahli kewangan di seluruh dunia turut meningkat. Jangan dilupa begitu banyak bond konvensional yang gagal dan bermasalah, maka jangan disebabkan satu dua kes berlaku kepada sukuk, seluruh sukuk yang lain di hentam, sistem kewangan Islam dinafi dan ditertawakan. Jika itu berlaku, bermakna, anda telah terangkap dengan permainan dunia kewangan konvensional yang sentiasa mencari masa untuk menafikan kebaikan system kewangan Islam.

"Mungkin ini masanya untuk padamkan minat terhadap Islam dan sistem kewangannya" itu mungkin kata hati musuh-musuh Islam

Benar, akhbar-akhbar kewangan dan ekonomi di seluruh dunia sudah mula memainkan lagu keraguan terhadap sistem Islam, sedangkan Nakheel pada hakikatnya masih belum lagi gagal menunaikan janjinya. Mereka masih mempunyai masa untuk menepati kontrak Sukuk Ijarah mereka dan mereka sedang berusaha.

Begitulah serba ringkas penerangan paling mudah yang mampu saya berikan kepada para pembaca, semoga dapat mehamai serba sedikit berkenaan kes Dubai dan kaitannya dengan industry kewangan Islam.

Sekian

Zaharuddin Abd Rahman

www.zaharuddin.net

8 Disember 2009

[1] http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aPDWELoJ6t1c&pos=6

[2] http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aPDWELoJ6t1c&pos=6

[3] http://www.islamicfinancenews.com/HanbookPDF/5.Nakheel.pdf

[4] http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aPDWELoJ6t1c&pos=6

[5] http://southasiainvestor.blogspot.com/2009/12/will-dubai-default-sink-international.html

[6] http://www.thenational.ae/apps/pbcs.dll/article?AID=/20091206/BUSINESS/712069970/1005

---

Add this page to your favorite Social Bookmarking websites

| More...